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Opinião: Vasco Raio "Boom imobiliário: há muito mais por trás dos preços elevados."
Publicado
Numa altura em que se fala cada vez mais da escassez de oferta de habitação a preço comportável para a classe média portuguesa, devido à eventual especulação em torno do sector imobiliário, especialmente nos centros de Lisboa e Porto, é preciso analisar o que está por trás destes valores. Será só especulação? Não nos parece.
Importa olhar para os custos que envolve a construção de novos imóveis e em alguns casos de reabilitações mais profundas. De forma generalizada, existe uma evolução quer no quadro legislativo nacional e municipal e também fiscal que torna a construção mais cara e pouco favorável à construção de fogos novos/reabilitações fora das zonas prime, onde o preço de venda é mais elevado e consegue justificar esta construção mais cara.
Prova disso mesmo é o novo quadro legislativo na construção ao nível nacional, que de uma forma genérica ficou mais restritivo e por vezes redundante no final da primeira década do século XXI que, por exemplo, implica um aumento considerável das áreas comuns dos edifícios em detrimento da área dos apartamentos propriamente ditos, com zonas de vestíbulos, antecâmaras e caixas de escadas maiores, existência de equipamentos adicionais como sistemas de climatização mais sofisticados, painéis solares ou caixilharias com vidros específicos mais caros. Estima-se que por força destas alterações, o preço de construção tenha subido cerca de 200 a 300 €/m2. O problema é que apesar de, na sua maioria, as alterações legislativas terem sido aprovadas no final da década passada, apenas se refletem na
actualidade pois após a sua aplicação vieram vários anos de crise, com pouca construção. Ou seja, só agora é que se constrói mais e, por isso, só agora nos damos conta das mesmas.
É preciso ainda ter em conta que ao nível municipal, existem novas taxas, licenças e maiores exigências nas cedências para domínio público. Na Louvre Properties, já nos deparámos com taxas de 600€/m2.
Por outro lado, por força da crise económica de 2011 existe um desequilíbrio no mercado quanto ao número de subempreiteiros disponíveis para realizar os empreendimentos em pipeline neste momento, o que fez subir os preços de construção. É preciso recuar uns anos, mas não será difícil lembrarmo-nos da quantidade de empresas que fecharam e da quantidade de mão-de-obra que foi obrigada a emigrar.
É preciso olhar para todos estes valores e factores envolvidos para entender o aumento significativo no custo de construção, que torna as obras muitas vezes viáveis apenas nos grandes centros urbanos, onde o ticket de saída é mais elevado e consegue comportar estes custos. Logicamente que nem todas as alterações legislativas são excessivas, mas, na nossa opinião, deveriam ter tido aplicação progressiva, à medida do desenvolvimento do poder de compra das famílias portuguesas no decorrer do tempo e não de forma abrupta.
E se 2018 é o ano do boom imobiliário, então olhemos para a realidade dos números e pensemos em formas de minorar o impacto dos mesmos. Pode, por exemplo, passar pela implementação de processos colaborativos, que compatibilizem os interesses e responsabilidades dos vários stakeholders (Estado, Autarquias, População e Privados), com o objectivo
de encontrar soluções efectivas que resultem num mercado imobiliário funcional, adaptado as necessidades e exigências do mercado e que sobretudo, se encaixe no contexto sócio – económico e financeiro vigente.
Mais informações:
Opinião: Vasco Raio "Boom imobiliário: há muito mais por trás dos preços elevados."
Publicado
Numa altura em que se fala cada vez mais da escassez de oferta de habitação a preço comportável para a classe média portuguesa, devido à eventual especulação em torno do sector imobiliário, especialmente nos centros de Lisboa e Porto, é preciso analisar o que está por trás destes valores. Será só especulação? Não nos parece.
Importa olhar para os custos que envolve a construção de novos imóveis e em alguns casos de reabilitações mais profundas. De forma generalizada, existe uma evolução quer no quadro legislativo nacional e municipal e também fiscal que torna a construção mais cara e pouco favorável à construção de fogos novos/reabilitações fora das zonas prime, onde o preço de venda é mais elevado e consegue justificar esta construção mais cara.
Prova disso mesmo é o novo quadro legislativo na construção ao nível nacional, que de uma forma genérica ficou mais restritivo e por vezes redundante no final da primeira década do século XXI que, por exemplo, implica um aumento considerável das áreas comuns dos edifícios em detrimento da área dos apartamentos propriamente ditos, com zonas de vestíbulos, antecâmaras e caixas de escadas maiores, existência de equipamentos adicionais como sistemas de climatização mais sofisticados, painéis solares ou caixilharias com vidros específicos mais caros. Estima-se que por força destas alterações, o preço de construção tenha subido cerca de 200 a 300 €/m2. O problema é que apesar de, na sua maioria, as alterações legislativas terem sido aprovadas no final da década passada, apenas se refletem na
actualidade pois após a sua aplicação vieram vários anos de crise, com pouca construção. Ou seja, só agora é que se constrói mais e, por isso, só agora nos damos conta das mesmas.
É preciso ainda ter em conta que ao nível municipal, existem novas taxas, licenças e maiores exigências nas cedências para domínio público. Na Louvre Properties, já nos deparámos com taxas de 600€/m2.
Por outro lado, por força da crise económica de 2011 existe um desequilíbrio no mercado quanto ao número de subempreiteiros disponíveis para realizar os empreendimentos em pipeline neste momento, o que fez subir os preços de construção. É preciso recuar uns anos, mas não será difícil lembrarmo-nos da quantidade de empresas que fecharam e da quantidade de mão-de-obra que foi obrigada a emigrar.
É preciso olhar para todos estes valores e factores envolvidos para entender o aumento significativo no custo de construção, que torna as obras muitas vezes viáveis apenas nos grandes centros urbanos, onde o ticket de saída é mais elevado e consegue comportar estes custos. Logicamente que nem todas as alterações legislativas são excessivas, mas, na nossa opinião, deveriam ter tido aplicação progressiva, à medida do desenvolvimento do poder de compra das famílias portuguesas no decorrer do tempo e não de forma abrupta.
E se 2018 é o ano do boom imobiliário, então olhemos para a realidade dos números e pensemos em formas de minorar o impacto dos mesmos. Pode, por exemplo, passar pela implementação de processos colaborativos, que compatibilizem os interesses e responsabilidades dos vários stakeholders (Estado, Autarquias, População e Privados), com o objectivo
de encontrar soluções efectivas que resultem num mercado imobiliário funcional, adaptado as necessidades e exigências do mercado e que sobretudo, se encaixe no contexto sócio – económico e financeiro vigente.
Mais informações:
Opinião: Vasco Raio "Boom imobiliário: há muito mais por trás dos preços elevados."
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Numa altura em que se fala cada vez mais da escassez de oferta de habitação a preço comportável para a classe média portuguesa, devido à eventual especulação em torno do sector imobiliário, especialmente nos centros de Lisboa e Porto, é preciso analisar o que está por trás destes valores. Será só especulação? Não nos parece.
Importa olhar para os custos que envolve a construção de novos imóveis e em alguns casos de reabilitações mais profundas. De forma generalizada, existe uma evolução quer no quadro legislativo nacional e municipal e também fiscal que torna a construção mais cara e pouco favorável à construção de fogos novos/reabilitações fora das zonas prime, onde o preço de venda é mais elevado e consegue justificar esta construção mais cara.
Prova disso mesmo é o novo quadro legislativo na construção ao nível nacional, que de uma forma genérica ficou mais restritivo e por vezes redundante no final da primeira década do século XXI que, por exemplo, implica um aumento considerável das áreas comuns dos edifícios em detrimento da área dos apartamentos propriamente ditos, com zonas de vestíbulos, antecâmaras e caixas de escadas maiores, existência de equipamentos adicionais como sistemas de climatização mais sofisticados, painéis solares ou caixilharias com vidros específicos mais caros. Estima-se que por força destas alterações, o preço de construção tenha subido cerca de 200 a 300 €/m2. O problema é que apesar de, na sua maioria, as alterações legislativas terem sido aprovadas no final da década passada, apenas se refletem na
actualidade pois após a sua aplicação vieram vários anos de crise, com pouca construção. Ou seja, só agora é que se constrói mais e, por isso, só agora nos damos conta das mesmas.
É preciso ainda ter em conta que ao nível municipal, existem novas taxas, licenças e maiores exigências nas cedências para domínio público. Na Louvre Properties, já nos deparámos com taxas de 600€/m2.
Por outro lado, por força da crise económica de 2011 existe um desequilíbrio no mercado quanto ao número de subempreiteiros disponíveis para realizar os empreendimentos em pipeline neste momento, o que fez subir os preços de construção. É preciso recuar uns anos, mas não será difícil lembrarmo-nos da quantidade de empresas que fecharam e da quantidade de mão-de-obra que foi obrigada a emigrar.
É preciso olhar para todos estes valores e factores envolvidos para entender o aumento significativo no custo de construção, que torna as obras muitas vezes viáveis apenas nos grandes centros urbanos, onde o ticket de saída é mais elevado e consegue comportar estes custos. Logicamente que nem todas as alterações legislativas são excessivas, mas, na nossa opinião, deveriam ter tido aplicação progressiva, à medida do desenvolvimento do poder de compra das famílias portuguesas no decorrer do tempo e não de forma abrupta.
E se 2018 é o ano do boom imobiliário, então olhemos para a realidade dos números e pensemos em formas de minorar o impacto dos mesmos. Pode, por exemplo, passar pela implementação de processos colaborativos, que compatibilizem os interesses e responsabilidades dos vários stakeholders (Estado, Autarquias, População e Privados), com o objectivo
de encontrar soluções efectivas que resultem num mercado imobiliário funcional, adaptado as necessidades e exigências do mercado e que sobretudo, se encaixe no contexto sócio – económico e financeiro vigente.