Paulo Caiado
Presidente da Direção Nacional da APEMIP

Se, por um lado, a procura por habitação se mantém robusta, impulsionada por fatores como a imigração, a mobilidade interna, o envelhecimento da população e principalmente a valorização imobiliária, complemento fundamental para os que dele dispõem, por outro, a oferta continua limitada, quer por constrangimentos estruturais, quer por barreiras regulatórias e de custo. Portugal precisa de adotar uma abordagem multifacetada e ambiciosa.
É fundamental reforçar a Capacidade Construtiva apoiando as empresas nos processos de industrialização da construção e na captação e formação de mão-de-obra.
O primeiro e mais imediato desafio é o reforço da capacidade produtiva instalada no setor da construção. Atualmente, o país não dispõe da escala, nem dos recursos humanos necessários para dar resposta ao volume de construção que o mercado exige.
A industrialização da construção através da introdução de métodos construtivos industrializados (como a construção modular, pré-fabricação em betão, aço ou madeira) permitirá uma redução significativa dos prazos de obra, ganhos de produtividade e, adquirindo escala, custos inferiores. Países como a Suécia, a Alemanha ou os Países Baixos têm já décadas de avanço nesta matéria. Portugal, com o incentivo certo, poderá acelerar esta transição.
A escassez de mão-de-obra qualificada continua a ser um entrave. A formação profissional, a valorização das carreiras na construção e a atração de trabalhadores estrangeiros, com políticas de imigração orientadas para este setor, deverão ser partes integrantes de uma estratégia nacional de reforço da capacidade construtiva.
Uma política verdadeiramente transformadora da habitação acessível em Portugal vai exigir a intervenção direta do Estado, não necessariamente como promotor, mas como facilitador e regulador inteligente. A criação de um novo segmento de habitação com preços controlados, transversal e sustentável, ainda será possível com um modelo de troca equilibrada entre entidades públicas e promotores privados. Esse modelo poderá assentar em três pilares:
Em primeiro lugar, o terreno a custo simbólico ou cedência de direito de superfície por parte do Estado ou municípios; de seguida, a isenção ou redução significativa dos impostos que incidem sobre a construção, como o IVA, IMT ou taxas urbanísticas; sem nunca esquecer o licenciamento ultrarrápido, com prazos vinculativos e preferenciais para projetos que se enquadrem neste segmento de habitação acessível.
Em contrapartida, os imóveis construídos nestes moldes seriam vendidos a preços máximos previamente definidos, podendo chegar a reduções de até 50% face aos preços de mercado atual e assegurando a mesma margem comercial do promotor. Para evitar desvios especulativos, estes imóveis não poderiam ser vendidos livremente, mas apenas ao preço de aquisição corrigido pela inflação acumulada. Em alternativa, caso se opte por vender ao preço de mercado, a mais-valia seria devolvida ao Estado, respeitando a contrapartida inicial recebida.
Este tipo de regime permitiria criar uma nova classe de habitação intergeracional, acessível, estável e protegida da volatilidade do mercado livre.
Outro eixo fundamental para o reequilíbrio do mercado está na revisão das exigências construtivas presentes na legislação portuguesa. Embora a qualidade da construção seja vital, é necessário distinguir entre exigências que protegem os consumidores e exigências que apenas encarecem artificialmente o processo.
As exigências técnicas demasiado rígidas nas instalações dos edifícios, ventilação ou isolamento, que poderiam ser adaptadas à realidade económica do segmento acessível; as normas de conforto ou eficiência energética que, embora bem-intencionadas, podem representar um acréscimo de milhares de euros por fração sem retorno direto para o utilizador final: as exigências urbanísticas locais, como número mínimo de estacionamentos, alturas máximas ou áreas mínimas por fogo, que travam a densificação e o aproveitamento do solo urbano.
A flexibilização inteligente destas normas – sempre com critérios técnicos e científicos claros – permitiria a redução dos custos construtivos sem comprometer a segurança nem a dignidade habitacional.
O mercado imobiliário português em 2025 enfrenta uma encruzilhada entre a escassez estrutural e a urgência social. A resposta não está apenas no mercado nem apenas no Estado, mas numa parceria estratégica e transparente entre os dois.
Para que haja um aumento sustentado da oferta com reais condições de acesso a quem não tem solução, serão necessárias várias frentes ao mesmo tempo: desde a industrialização da construção até à reformulação dos incentivos públicos, passando pela revisão legislativa, fiscal e pela modernização dos processos de licenciamento.
2025 pode ser o início de uma nova era para o acesso à habitação em Portugal.