Análise preliminar às medidas do Governo sobre a Habitação

A Ordem dos Arquitectos (OA) analisou, tão rapidamente quanto possível, as medidas do Governo sobre a habitação, intituladas Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação. 

A nossa posição preliminar serve apenas de contributo para o debate público, tão necessário que é o envolvimento da nossa classe por ser uma das principais profissões a lidar qualificadamente com os instrumentos de planeamento, a execução e a construção de habitação – o que, por vezes, é esquecido com consequências negativas para o interesse público. 

Sem prejuízo da análise agora apresentada, reiteramos a necessidade de um aprofundamento do debate de modo mais abrangente com os diversos setores envolvidos.

COMENTÁRIOS GLOBAIS

Consideramos que o programa representa um avanço positivo e, não sendo disruptivo com as várias medidas de interesse que estavam em curso ou vinham de trás, assinalamos a ambição, as novas ideias e intersecção com muitas das posições que a OA apresentou recentemente aos agentes políticos.

Sublinhamos que há um processo incremental sem ruturas desnecessárias, centrado na urgência, o que é positivo, embora o fator que nos pareça mais difícil neste documento é o cumprimento do calendário, que é verdadeiramente otimista.

Sem prejuízo de tudo isto, julgamos que o programa poderia ter uma referência ou inclusão de algumas matérias que julgamos essenciais, desde logo não esquecer o desígnio europeu do incentivo à reabilitação e uma palavra inequívoca sobre a necessidade de qualquer plano sobre habitação estar centrado nas preocupações de eficiência energética e redução de desperdícios.

ANÁLISE

Decidimos agrupar as medidas em 6 grupos para tornar mais eficaz os contributos:

1.

No primeiro grupo encontramos as chamadas medidas muito rápidas e que se centram no aumento de oferta, desde logo através dos Imóveis Públicos: o Governo disponibilizará imóveis públicos para habitação, através de parcerias público-privadas. Apesar das dúvidas que ainda subsistem sobre o modelo de parceria que vier a ser adotado, a medida é vista, em nosso entender, como positiva para aumentar a oferta de casas. No entanto, a OA salienta a necessidade de esclarecer os mecanismos de implementação e garantir a efetividade desta intenção.

Nesse primeiro conjunto observamos uma novidade – o chamado Bónus Construtivo: ou seja, será criado uma ferramenta para incentivar a construção de habitação a custos controlados e com arrendamento acessível. O valor do bónus e os detalhes da medida ainda necessitam de ser esclarecidos, mas a Ordem dos Arquitetos considera que, se tal medida estiver no escopo do interesse público e salvaguardado do aproveitamento especulativo, ela apresenta-se como válida e interessante.

Acresce também o Crédito Facilitado – no fundo serão criadas linhas de crédito para cooperativas, edifícios e terrenos, facilitando o acesso ao crédito para a construção de habitação. Concordamos com esta ideia de promover o terceiro setor da habitação com enfoque no cooperativismo – aliás, tal tem sido uma das bandeiras da OA. No entanto, assinalamos que é importante garantir que os recursos sejam direcionados para habitação acessível e não utilizados em tipos/tipologias de habitação mais distintivas que desvirtuem o bom conceito da acessibilidade à habitação e contribuam para os movimentos inflacionadores.

Depois, o governo fala de Built to Rent. Na verdade, são novas linhas de crédito, disponibilizadas para o modelo para quem queira construir para arrendar, com potencial para aumentar a oferta de habitação para arrendamento. A ideia de envolver o setor privado parece-nos positiva, mas, mais uma vez, é crucial evitar que o modelo contribua para a especulação imobiliária.

Finalmente, a ideia da Redução do IVA. A redução do IVA para a construção deve diminuir os custos de projeto, em especial os de arquitetura e engenharias, promover a transparência, a fuga ao fisco e servir todo o processo da construção, tendo um impacto positivo nos preços finais das habitações. A OA prefere falar de um pacote de fiscalidade verde mais abrangente, mas o IVA reduzido é um enorme passo, que saudamos. É uma medida positiva para o setor.

2.

No segundo grupo temos um conjunto de medias centradas na promoção da Habitação Pública. 

Desde logo o desbloqueio de Casas do PRR. O desbloqueio de 25 mil casas do PRR através dos municípios é considerado um passo positivo; a OA alerta apenas para a necessidade de garantir que estas casas sejam efetivamente entregues e que cumpram os critérios de acessibilidade. Como sabemos por experiências anteriores, não será fácil de operacionalizar através de municípios, mas incentivamos ao sucesso nesta medida, já que são esses os atores certos para o processo.

No que diz respeito ao reforço de financiamento dos programas do PRR, isto significa o reforço do financiamento para os fogos lançados pelo governo anterior, acrescentando mais amplitude – o que só pode ser visto como uma medida necessária para garantir a sua conclusão e, portanto, é uma decisão adequada. Por outro lado, a ideia de um largo programa de habitação pública, do cumprimento das estratégias locais de habitação só pode ser bem acolhido. A OA sublinha apenas que falta reforçar a necessidade de priorizar as cartas municipais de habitação, que estão atrasadas.

3.

No terceiro grupo, o governo centra-se, e bem, no Arrendamento. 

É entendimento da OA que nem todos temos/devemos/ou seremos proprietários, portanto, quando o governo diz que é essencial devolver a confiança ao arrendamento, faz todo o sentido, embora tenha de se ver como é que essa confiança é devolvida.

No que diz respeito ao Incentivo ao Arrendamento: a OA reconhece a importância do tema, mas alerta para a necessidade de medidas que garantam a proteção dos inquilinos e evitem o aumento das rendas. E aqui no programa surgem algumas revogações de medidas anteriores. Ora, a revogação de algumas medidas consideradas perigosas para o mercado de arrendamento sendo vista com agrado pela comunidade também nos antecipa a necessidade de um trabalho cuidadoso para evitar a criação de desequilíbrios nesse mercado.

4.

No quarto grupo surgem as medidas que mais aplaudimos e subscrevemos com entusiamo: a Simplificação Administrativa.

• Concordância com o Simplex e, acima de tudo, correção dos erros recentes que foram feitos. A OA concorda plenamente com a necessidade de corrigir e aprofundar o Simplex, desburocratizar os processos e aprovar o Código da Construção. A implementação do BIM e a mudança das plataformas municipais são medidas bem recebidas.
• Reconhecimento do Papel da OA. A OA salienta o seu envolvimento e contributo para estas medidas e manifesta a sua disponibilidade para colaborar na sua implementação.

Este é um trabalho que estamos já a realizar e é com natural expetativa que vemos plasmado no documento as nossas principais preocupações, como a plataforma única, o código da construção e a desburocratização, bem como a regulação da responsabilidade dos técnicos (arquitetos, engenheiros, etc.).

5.

No quinto grupo refere-se o fomento da Habitação Jovem.

Sobre a ideia do Financiamento para Primeira Habitação, a OA tem dúvidas sobre o regresso ao financiamento bancário para a primeira casa, receando que possa prejudicar o mercado de arrendamento. No entanto, teremos de acompanhar com cautela esta medida. Já no que diz respeito ao Plano de Emergência para Alojamento Estudantil, a OA apoia totalmente considerando-o essencial para responder à carência de habitação para estudantes. No entanto, e percebendo que se deseja envolver o setor privado nas soluções, alerta-se para a necessidade de regular o mercado de habitação junto às universidades para evitar a especulação – já que os promotores fazem das imediações aos equipamentos de ensino superior a sua galinha dos ovos de ouro no alojamento e, em nosso entender não existem adequados mecanismo de regulação.

Já no que diz respeito ao Aumento do Número de Camas em Residências Universitárias (cerca de 18 mil camas) isso é visto como uma medida positiva. A OA reitera apenas, e novamente, a necessidade de uma análise aprofundada do processo deste aumento de oferta, nomeadamente no campo da arquitetura, para garantir a sua efetividade.

6.

No sexto grupo, o governo refere a necessidade de assegurar a Acessibilidade da Habitação e agilização dos Programas de Subsídio de Renda. Ora, a agilização dos programas de subsídio de renda é vista como uma medida positiva, alertamos para a necessidade de uma revisão profunda do modelo de arrendamento apoiado em legislação antiga – existem municípios que possuem regulamentos antigos, existem procedimentos em curos, filas de espera, etc. Tudo isso é acima de tudo um desafio de grande escala, reconhecendo que a situação atual não pode continuar – a habitação tem de ser disponibilizada mais rapidamente. 

Finalmente, a OA apresenta a sua disponibilidade para, neste novo ciclo, continuar a contribuir, permitindo que este desígnio se afaste mais dos intricados processos deterministas das leis e se aproxime das necessidades reais das pessoas, da qualidade de vida e do verdadeiro interesse público.