Residências Sénior em forte crescimento: mais de €185 milhões investidos desde 2018

Infografia JLL Senior Living Portugal 2021

JLL lança estudo inovador sobre o segmento de Senior Living em Portugal onde sublinha o crescente apetite dos investidores por estes ativos, que já captaram mais de €185 milhões de investimento desde 2018, dos quais 36% só no 1º semestre deste ano. Procura em crescimento e escassez de oferta adequada motivam interesse.

A JLL acaba de lançar o mais completo estudo sobre residências sénior em Portugal, destacando que este tipo de imobiliário irá crescer bastante enquanto alvo de investimento nos próximos anos, beneficiando do desequilíbrio entre uma procura em forte expansão e uma escassez estrutural de oferta.

Em termos de investimento, só nos primeiros seis meses de 2021 foram alocados €65,5 milhões a este segmento, entre aquisições de produto já concluído e investimento em novos projetos. Este montante equivale a 36% de todo o investimento no segmento desde 2018 e sucede a um ano recorde em que foram transacionados pouco mais de €73 milhões. Nos últimos três anos e meio, a JLL contabiliza €185 milhões investidos neste tipo de ativo, dos quais 63% em aquisição de imóveis já em operação e outros 37% em projetos de desenvolvimento. O distrito de Lisboa recebe 67% deste investimento, seguido pelo distrito de Faro, com outros 24% e o Distrito do Porto, com 9%.

No âmbito dos segmentos alternativos, o subsegmento do Senior Living está com uma dinâmica muito forte e que tende a crescer bastante nos próximos anos”, diz Gonçalo Santos, Head of Capital Markets da JLL. “É um tipo de ativo que permite atualmente diversificar bastante o investimento, pois devido à escassez de stock adequado, as operações de promoção são uma parte importante da alocação de capital. O desenvolvimento de novos projetos, seja através de investimento em renovações ou em construção de raiz, recorre muito ao modelo de forward funding, o que comprova o elevado apetite dos investidores por estes ativos. Quer dizer que os investidores estão dispostos a assumir mais risco, entrando logo na fase de promoção. Em termos futuros, este investimento à cabeça vai ter também um impacto muito positivo no mercado, pois a linha de investimento institucional vai crescer bastante à medida que o stock de novo produto vá sendo concluído”, acrescenta.

O intervalo estimado do investimento comercial por cama em projetos concluídos é de cerca de €100.000-€110.000, sendo as yields geradas neste tipo de ativos bastante atrativas, ao estarem associadas a contratos de arrendamento de longo-prazo e ao situarem-se em patamares mais elevados do que os observados noutras classes de ativos tradicionais.  De acordo com a JLL, a prime yield de imobiliário de Senior Living em Portugal foi de 5,5% no 3º trimestre de 2021, que já sofreu uma contração de 25 pontos percentuais desde o início do ano o que reforça o apetite por este tipo de ativo.

A consultora estima que até 2025 sejam necessárias mais 17.000 camas para atingir a taxa de cobertura de 5% definida pela Organização Mundial de Saúde. Este número resulta das previsões de crescimento da população idosa que se estima que chegue a 2.5 milhões de habitantes neste ano. Tendo em consideração o stock atual de camas e o número de camas em pipeline neste horizonte temporal – 8.000 – em 2025 a taxa de cobertura estaria nos 4.3% abaixo do target definido pela OMS. Neste sentido, existe um défice de 17.000 camas para serem desenvolvidas no mercado no curto prazo para Portugal responder ao rácio apontado pela OMS.

Além da diversificação dos investimentos e do risco, bem como os retornos face a outros classes de ativos, a conjugação de uma procura com elevado potencial de crescimento e de uma oferta escassa é um dos grandes motivadores do interesse crescente neste tipo de imobiliário. A procura tenderá a crescer devido ao envelhecimento da população, entre outros fatores demográficos e sociais, mas existe uma escassez estrutural de oferta no nosso país, que apresenta uma oferta muito pulverizada e ainda abaixo das metas propostas pela Organização Mundial de Saúde”, nota Gonçalo Santos.

Atualmente a oferta deste tipo de equipamentos[i] ascende a cerca de 100.000 camas para um total de 2.700 estabelecimentos, posicionando o rácio de cobertura de camas em 4,3%. Esta oferta é dominada por equipamentos de pequena dimensão (71% tem menos de 50 camas) e muito granular, com o distrito de Lisboa a receber 18% das camas e o Porto outros 9%. Estes dois territórios acolhem as maiores fatias do stock atual, mas continuam a ter a maior escassez de respostas face à população sénior, com rácios de 3,2% e 2,4%, respetivamente. Apenas 10% das camas são geridas por operadores privados internacionais.

[i] Consideram-se apenas os estabelecimentos com registo de ERPIs – Estutura Residencial para Pessoas Idosas.

PROCURA EM EXPANSÃO

A JLL realça que a insuficiência da oferta tenderá a agravar-se bastante ao longo da próxima década, pois a faixa etária de +65 anos deverá aumentar a um ritmo superior à das faixas mais novas. Assim, até 2035 os indivíduos inseridos nesta faixa etária aumentarão 21%, passando a agregar cerca de 28,5% da população portuguesa contra os atuais 22,5%. Este envelhecimento acontecerá num quadro em que esperança média de vida também aumenta para esta população, que conta, em média, com mais 20 anos de vida e em que existirá uma maior apetência e/ou necessidade para o recurso a serviços de apoio.

A procura de soluções de acomodação sénior poderá também crescer por via internacional, pois Portugal está a tornar-se um destino de referência para reformados estrangeiros, devido ao seu clima, custo de vida, oferta de cuidados de saúde e, em alguns casos, devido a benefícios fiscais.

No âmbito da procura, a JLL destaca também as alterações de estilo de vida, como a menor dimensão da estrutura das famílias, a crescente mobilidade profissional e menor dependência das famílias, fatores que trarão mudanças significativas ao atual modelo de apoio informal das famílias que ainda predomina e que terão influência nas motivações da procura.

“Um dos principais objetivos das pessoas no passado era conseguir viver na sua casa, de forma independente, até ao final da vida. Acreditamos que este continua a ser o desejo da maioria da população, mas existem atualmente mudanças no estilo de vida da população que vão mudar este pensamento. Os padrões familiares estão a mudar, com o número de filhos por família a reduzir, muitos casais sem filho e pessoas que vivem sozinhas, o que significa que existirá, a prazo, uma importante fatia da população sénior sem estruturas de apoio familiar. Além disso, a crescente mobilidade profissional poderá significar, no futuro, que os mais velhos não tenham os filhos a viver por perto. Isto poderá direcionar a procura sénior para novos conceitos de alojamento, e não só por uma questão de necessidade de serviços de apoio e cuidados, mas também para integração social e melhoria da qualidade de vida. Cada vez mais, existirão pessoas autossuficientes que procuram soluções de habitação integradas para socializar e ter acesso a um leque de serviços que melhoram a sua qualidade de vida“, nota Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.

DIVERSIFICAR A OFERTA

As caraterísticas de uma procura mais vasta e com necessidades diferentes irão exigir uma abordagem de diversificação por parte da oferta, de acordo com o relatório da JLL não só em termos de localizações, como de nível de serviços, valências e capacidade financeira dos ocupantes, havendo, assim, espaço para o desenvolvimento de vários conceitos, que podem variar desde residências independentes, a residências assistidas ou residências de cuidados continuados.

As necessidades habitacionais da população sénior são muito diversificadas em termos de idade, de rendimento, estado de saúde, preferências pessoais e necessidade de cuidados. Ao longo deste estudo vemos que há uma oferta muito reduzida para esta população, mas é também verdade que os investidores e operadores precisam de perceber que este mercado não precisa apenas de quantidade, mas também de oferecer um leque diversificado de opções que vá ao encontro das diferentes expetativas e requisitos dos utentes”, diz ainda Joana Fonseca.

A JLL antecipa um forte reforço e qualificação da oferta com a entrada de operadores privados internacionais, que contribuirão para aumentar o stock, reforçar a capacidade de investimento e qualificar o mercado com know-how de outros mercados mais maduros.

Nos últimos anos temos atraído alguns dos operadores mais ativos na Europa para este mercado, como a Orpea e a Domus Vi, que têm forte planos de expansão quer através de aquisições das unidades existentes quer de projetos construídos de raiz. Esta situação, por sua vez, irá criar oportunidades adicionais para o investimento institucional no país nos próximos anos e fazer disparar a locação de capital neste setor”, conclui Gonçalo Santos.

“Da nossa parte, desenvolvemos este estudo para constituir uma ferramenta de relevo para quem pretende abordar este segmento e as oportunidades para o seu desenvolvimento, algo que vai contribuir para uma melhor qualidade de vida da população na fase final da sua vida”, termina Joana Fonseca.

O Portuguese Senior Living Market foi ontem apresentado durante a IX Semana da Reabilitação no Porto, numa conferência co-organizada pela JLL e dedicada ao tema das residências sénior. O report está disponível para consulta e traça um cenário para o desenvolvimento deste mercado em Portugal, analisando a oferta existente e os principais indicadores de procura, que se mostram robustos. O posicionamento e potencial de crescimento deste setor quer no mapa dos investidores quer dos operadores está também em evidência neste estudo.

Mais Informações:

www.jll.pt

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