Escritórios foram a exceção à tendência transversal de estabilização, com níveis de ocupação em forte aceleração. Volume de investimento e desempenho de habitação, hotelaria e retalho sustentam padrões do ano passado.

No 1º trimestre de 2024, o mercado imobiliário português teve um desempenho idêntico ao do mesmo período de 2023 na generalidade dos setores, conclui a JLL no seu mais recente estudo trimestral Market Pulse. Esta tendência observou-se quer no mercado de investimento comercial quer nos segmentos transacionais de habitação, hotelaria, retalho e logística. A exceção foi o setor de escritórios, onde a atividade cresceu consideravelmente face ao ano anterior. De destacar ainda que, em parte dos setores analisados, a escassez de oferta disponível para ocupação imediata continua a criar condições para o crescimento de preços e rendas, mesmo num cenário de procura menos expansiva.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, comenta: “Já se esperava um início de ano com atividade moderada. Este é sempre um período de maior expetativa em relação à evolução da economia, especialmente devido à inflação e às subidas das taxas de juro. A realização das eleições contribuiu para aumentar a incerteza que naturalmente já predomina no arranque do ano, levando a que os agentes económicos se mostrassem mais cautelosos nas suas decisões de investimento. A resposta do mercado a um maior nível de incerteza foi a de “esperar para ver”, quer no mercado comercial quer no residencial.

No 1º trimestre deste ano, foram investidos €260 milhões em imobiliário comercial, pouco diferindo quer do mesmo período do ano passado (-5%) quer da média dos últimos três anos (+6%). No setor hoteleiro, o número de hóspedes e dormidas nos dois primeiros meses do ano apresentam ligeiras melhorias face a 2023 (5% e 3%, respetivamente), bem como os níveis de ocupação, que atingiram 60% em Lisboa e 53% no Porto no 1º trimestre, em ambos os casos mais dois pontos percentuais que no 1º trimestre de 2023. Na habitação, a JLL estima que a procura neste trimestre seja ainda ligeiramente inferior à do trimestre homólogo, contudo, a tendência mais recente é de estabilização nos níveis de transação, destacando-se ainda uma boa dinâmica das vendas em planta para projetos diferenciados e também a manutenção de atividade entre os compradores internacionais. No retalho, as vendas também sinalizam uma variação residual da ordem de 0,5%, destacando-se a estabilidade operacional dos diferentes formatos de imobiliário de retalho. 

O segmento de escritórios destaca-se dos restantes pela positiva, registando uma recuperação assinalável face ao ano anterior, com take-up a mais que duplicar quer em Lisboa quer no Porto, com 73.700 m2 e 18.000 m2 tomados, respetivamente. De assinalar ainda o comportamento do imobiliário industrial e logístico, no qual a ocupação apresenta uma quebra homóloga de 20%, embora em resultado da falta de oferta para absorver, já que as rendas continuaram a subir.

De acordo com Joana Fonseca, “a escassez de imóveis disponíveis e adequados aos requisitos da procura continua a influenciar o comportamento do mercado nos mais diversos segmentos. Por isso, apesar de um natural abrandamento da procura do último ano, não se assiste a ajustamentos em baixa de preços e rendas registando-se mesmo subidas de valor em alguns segmentos. Isso é especialmente visível na habitação, na logística e na hotelaria, enquanto setores como os escritórios e o retalho sustentam as suas rendas prime em níveis bastante robustos”.

Na hotelaria, as diárias médias estão em níveis máximos para este período do ano em Lisboa (139€) e Porto (99€), com impacto nos RevPAR, que atingiram, 83€ e 52€, respetivamente. Na habitação, sem prejuízo de no acumulado do ano passado haver uma quebra de quase 19% nas vendas, os preços a nível nacional mantêm uma trajetória de subida, que mesmo mais lenta, continua a atingir cerca de 8% (dados INE). No 1º trimestre, os preços devem manter esta tendência, quer devido ao desencontro entre procura e oferta quer pela persistência do aumento de custos de construção. Na logística, observou-se uma subida das rendas prime em boa parte das zonas das regiões de Lisboa e Porto, dando continuidade ao comportamento dos últimos trimestres. No retalho, a nota é de estabilização das rendas nos diferentes formatos, com a exceção do comércio de rua do Porto, onde a tendência é de aumento, especialmente na Avenida dos Aliados, que atingiu os 55€/m2. As rendas prime dos escritórios mantiveram-se, em geral, estáveis, ficando em 28€/m2 em Lisboa (Prime CBD) e em 19€/m2 no Porto (CBD Boavista). 

“Volvido o 1º trimestre, o mercado voltou a provar a sua resiliência em situações de maior incerteza ou adversidade. E, agora, que já temos novo Governo em funções, com anúncio da retificação de muitas medidas especialmente penalizadoras para o setor; em que se antecipa um desagravamento nas condições de acesso ao crédito e o controlo dos níveis de inflação, a perspetiva é que o ano de 2024 vá progressivamente recuperando a dinâmica da procura nos diversos setores, mantendo o consequente estímulo de valorização”, nota Joana Fonseca.

E acrescenta: “Chegados aqui, quer no âmbito do impacto das condições macroeconómicas quer no âmbito do impacto de envolvente política, conseguimos ter perspetivas mais sólidas para a atividade do mercado em termos de procura. Aguardamos agora com muita expetativa a materialização das novas propostas governamentais para a habitação, de forma a conseguirmos finalmente mobilizar o setor para criar oferta de habitação, fazê-lo com escala e diversificação de gamas de valor. Esta é a questão estrutural que continua a condicionar o nosso mercado e que temos de resolver”.

PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL – T1 2024

INVESTIMENTO

• Investimento em imobiliário comercial ascende a €260 milhões,-5% do que no período homólogo.
• Os escritórios agregaram 37% do montanteinvestido, seguidos do retalho, com 35%, e dos hotéis, com 24%. Entre as principais operações destacam-se a venda da K- Tower, edifício de escritórios no Parque das Nações; do Sintra Retail Park e do portfólio de Hotéis Amazónia.
• O capital internacional gerou 67% do montante investido, mas os investidores nacionais concluíram um maior número de operações, o que significa que estes últimos continuam a protagonizar negócios de menor dimensão.
• As yields permaneceram estáveis, em reflexo de um comportamento menos expansivo das taxas de juro.A prime yield fixou-se em 5,25%nos escritórios (Prime CBD de Lisboa) e em 6,15% nos centros comerciais prime.

 HOTELARIA

• O número de hóspedes (3,2 milhões) e dormidas (7,7 milhões) nos dois primeiros meses de 2024 aumentaram 5% e 3%, respetivamente, face ao período homólogo.
• Lisboa e Porto registam um bom comportamento dos principais indicadores de desempenho da hotelaria, com taxas de ocupação de 60% e 53%, respetivamente, no 1º trimestre do ano. Em qualquer dos casos, a ocupação supera a do trimestre homólogo em dois pontos percentuais, mas fica abaixo de 2019.
• As diárias médias estão em máximos para este período do ano, atingindo 139€ em Lisboa e 99€ no Porto.
• RevPAR com evolução muito positiva, registando 83€ em Lisboa e 52€ no Porto.
• Nos primeiros meses do ano, registaram-se 12 novas aberturas de estabelecimentos turísticos em Portugal, entre hotéis,apartamentos turísticos e aldeamentos turísticos, os quais somam mais 1.325 novas camas à oferta nacional.

HABITAÇÃO

• Mercado registou um ligeiro abrandamento na atividade, sobretudo devido à incerteza do contexto macroeconómico e às eleições, mas continua a ser muito marcado pelo desequilíbrio entre a oferta e a procura, o que sustenta os níveis de preço em patamares elevados.
• Os projetosdiferenciados em termos de localização, design e arquitetura continuam com boas performances de venda em planta.
• Procura internacional permanece forte e com bastante diversidade em termos de nacionalidades.
• Lisboa – Mercado que continua muito atrativo, com preços resilientes, num valor médio de transação de 4.490€/m2, e tendência de subidas no segmento prime em zonas como Alcântara/Junqueira e Olivais.Forte procura para projetosnovos e bem concebidos, com uma proposta segura de valor, refletida no elevado número de reservasainda em planta.A Avenida da Liberdade liderano segmento mais elevado do mercado, com preços entre os 10.500€/m2 e os 11.000€/m2.
• Porto – Boa dinâmica face ao início de 2023, refletindo a entrada de vários projetos novos no mercado. Comportamento resiliente dos preços,com uma média de vendas a3.090€/m2. O segmentoprime observa subidasem zonas como Matosinhos e Leça, com o eixo da Foz/Aldoar a estabelecer o máximo de mercado neste segmento, em 7.500€/m2.

ESCRITÓRIOS

• Lisboa - O take-up de escritórios somou 73.700 m2, quase 300% mais do que em igual período de 2023.
  • A atividadefoi influenciada por duas operaçõesde grande dimensão, que em conjunto geraram 59% da absorção. Em consequência destas duas ocupações, as empresas de Serviços Financeiros foram as mais dinâmicas (65% do take-up).
  • Em termos de zonas, lideraram as Novas Áreas de Escritórios o Parque das Nações, com quotas de 35% e 39%, respetivamente.
  • As rendas prime mantiveram-se estáveis em todas zonas, lideradas pelo Prime CBD, com um valor de 28€/m2.
  • Existem atualmente 288.000 m2 de escritórios em construção em Lisboa.
• Porto – A absorção ascendeu a 18.000 m2, mais 135% do que no trimestre homólogo.
  • O setor de TMT’s & Utilities foi o mais ativo, gerando 59% da absorção, enquanto a zona 6 - Matosinhos foi a mais procurada, com 43% do total.
  • As rendas prime mantiveram-se estáveis, com exceção da zona 3 – ZEP, onde a renda equipara agora à da zona 2 - CBD Baixa,em 17€/m2. A zona 1 – CBD Boavista é a mais cara, em 19€/m2.
  • Estão em construção 98.000 m2 de novos escritórios.

RETALHO

• As vendas a retalho exibiram uma variação homóloga de 0,5% nos dois primeiros meses do ano.
• Desempenho operacional estável dos diferentes formatos de retalho, contudo as negociações dos diferentes tipos de espaço tendem a ser mais demoradas que o habitual.
• Rendas prime estáveise em patamares elevados, atingindo140€/m2 no comérciode rua em Lisboa, 130€/m2 nos centros comerciais prime e 75€/m2 no comércio de rua do Porto.
• Comércio de Rua de Lisboa continua vibrante, com estratégias de expansão de diversas marcas e uma onda de novos conceitos na restauração. Continua a existir limitação de oferta disponível nas principais localizações, o que está a levar à procura de micro-localizações e aposta em novos layouts de loja.
• Comércio de Rua do Porto – mercadoem revitalização, sobretudo depois da abertura do Mercado do Bolhão, com muito impacto nas ruas envolventes. Há também um interesse adicional nas zonas da Marginal do Porto, Matosinhos e Gaia para instalação de conceitos de restauração. As rendas prime registam uma tendência ascendente, especialmente visível na Avenida dos Aliados, que atingiu 55€/m2.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• A absorção de industrial & logística ascendeu a 157.000 m2, -20% do que no 1º trimestre de 2023, mas 40% acima da média dos últimos três anos para este período do ano.
• Cerca de 33% da ocupação localizou-se na região de Lisboa, 32% na região do Porto e 35% no resto do país.
• Este desempenho reflete, sobretudo, a falta de produto para ocupar, já que as rendas subiram 0,25€/m2 na maioria das zonas de Lisboa e Porto.
• Atualmente, as rendas prime atingem um máximo de 5,0€/m2 na região Porto Norte e os 6,5€/m2 em Carnaxide-Alfragide.

Para mais informações, visite www.jll.pt